14塊“毒土地”惹來一宗百億訴訟案。

11月3日，上海陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)開發(fā)股份有限公司（下稱“陸家嘴”）發(fā)布公告稱，控股子公司蘇州綠岸房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱“蘇州綠岸”）名下14塊土地存在污染，且污染面積和污染程度遠(yuǎn)超蘇鋼集團(tuán)掛牌出讓時所披露的污染情況。

陸家嘴認(rèn)為，在案涉土地的調(diào)規(guī)變性及出讓過程中，江蘇蘇鋼集團(tuán)、蘇州環(huán)境科學(xué)研究所、蘇城環(huán)境科技、蘇州高新區(qū)管委會、蘇州自規(guī)局存在一系列侵權(quán)行為，共同導(dǎo)致了原告方受讓存在嚴(yán)重污染的案涉土地。對此，陸家嘴將上述五個主體告上法庭，要求其賠償 100.44 億元及訴訟費等。

消息一出，瞬間引發(fā)輿論關(guān)注，不少人困惑于天價索賠金額的形成及“污染土地”背后的原因。而想要了解這起備受市場關(guān)注案件，還要追溯至7年前。

公開資料顯示，蘇州綠岸曾為蘇鋼集團(tuán)全資子公司，也是上述地塊開發(fā)主體。2016年，因鋼鐵市場低迷，蘇鋼集團(tuán)將蘇州綠岸95%股權(quán)掛牌出售。10個月后，陸家嘴指定控股子公司佳灣公司和佳二公司(通過信托計劃)組成聯(lián)合體，經(jīng)過222輪競拍，以約85.25億元的總金額拍下蘇州綠岸的股權(quán)。

彼時，蘇州綠岸名下共有17宗的土地使用權(quán)，建筑面積超100萬平方米、體量巨大，陸家嘴將綠岸項目定位為高新區(qū)首個百萬方城市區(qū)域綜合體，更是將其視為公司開啟轉(zhuǎn)型、實行“走出去”戰(zhàn)略的重要一環(huán)。

但項目推進(jìn)并沒有預(yù)期中順利，2021年綠岸項目“毒土地”事件爆發(fā)，導(dǎo)致住宅區(qū)2800套房屋暫停銷售、投資百億的區(qū)域綜合體項目淪為一座空城。當(dāng)?shù)刂薪橄蚓排韶斀?jīng)透露，“毒土地”污染基本人盡皆知，后續(xù)開發(fā)商給部分維權(quán)業(yè)主做了退款，但仍在人選擇在小區(qū)居住。

針對上述情況，北京金訴律師事務(wù)所主任、房產(chǎn)律師王玉臣告訴九派財經(jīng)，就陸家嘴集團(tuán)而言，其在案涉地塊中建設(shè)規(guī)模大、項目類型多、資金投入更是不菲，而相關(guān)項目在建設(shè)、竣工、銷售等各環(huán)節(jié)發(fā)現(xiàn)所在土地存在嚴(yán)重污染，建設(shè)暫停、竣工驗收不合格、銷售中止、整改修復(fù)、重新鑒定等都是陸家嘴集團(tuán)正在或者后續(xù)需要面臨的問題。

【1】還有業(yè)主住在“毒土地”上

據(jù)媒體報道，14塊“毒土地”中，已開發(fā)項目的有8宗，包含12號地塊（已停工）；教育配套的2號、13號地塊（已竣工）；商辦、商業(yè)用途8號、9號地塊（已竣工）；12號住宅用地。鳳凰網(wǎng)房產(chǎn)蘇州于今日實探發(fā)現(xiàn)，受污染影響，2號地塊所建雷丁學(xué)校未取得辦學(xué)許可已停止招生；13號地塊上的幼兒園項目已建成但沒有開學(xué)。

另有房屋中介告訴九派財經(jīng)，存在污染的地塊還包含住宅項目錦繡瀾山的兩個樓盤——錦園、繡庭。其中，錦園一期的六棟房分別于2018年12月和2019年10月開盤，2019年12月交付；二期于2020年4月開盤，2021年10月交付。公開信息顯示，2021年錦繡瀾山項目均價為2.4萬元，2022年，部分戶型的均價升至2.6萬元。

隨著首批業(yè)主的入住，毒土地污染問題也開始展現(xiàn)。2021年6月，2號教育用地上所建雷丁學(xué)校未通過環(huán)評，涉及工業(yè)用地改教育用地問題。蘇州綠岸還曾因此被蘇州環(huán)保部門調(diào)查，并處542.7萬多元的行政處罰。自此，蘇鋼17宗地塊開始進(jìn)入污染自查階段。

2022年4月，江蘇省公布的《中央第二生態(tài)環(huán)境保護(hù)督察組向我省移交的第六批信訪事項辦理情況》中提到，第三方檢測機(jī)構(gòu)檢測結(jié)果顯示蘇州綠岸項目多處地塊土壤中苯并芘、萘嚴(yán)重超標(biāo)，這些污染物中部分元素具有致癌風(fēng)險，不符合用地標(biāo)準(zhǔn)。同月，蘇州錦繡瀾山錦園暫停銷售。

“當(dāng)時業(yè)主們聯(lián)名上書開發(fā)商維權(quán)，最后開發(fā)商把維權(quán)業(yè)主的房子退了，項目也就此封盤，已經(jīng)有一年多?！鄙鲜鲋薪楦嬖V九派財經(jīng)，但是還有十幾戶人家沒有參與維權(quán)，目前還住在里面，滸墅關(guān)鎮(zhèn)的商業(yè)綜合體錦繡和陸坊附近則成了“無人區(qū)”。

目前，錦繡瀾山內(nèi)僅有峰譽庭樓盤還有二手房在售，10月的掛牌價為1.6萬元，成交均價為1.5萬元。據(jù)悉，峰譽庭共計6棟高層住宅，超過600戶，其中1-3棟住宅為為蘇鋼集團(tuán)家屬區(qū)動遷安置的定銷商品房項目，4-6期為面向市場的商品房。

對此，易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)在接受記者采訪時表示，該事件要處理需要面臨幾個難點。首先如果涉及購房者，處理起來會比較復(fù)雜，購房者的權(quán)益需要保護(hù)；其次，該項目本身體量很大，問題解決起來需要時間，尤其是疫情后，很多之前的土地問題查證起來比較困難，整個周期會比較漫長；第三，如果拆除已建成的建筑，后期修復(fù)成本也比較高。

【2】不斷擴(kuò)大的“毒地”面積

困擾業(yè)務(wù)的“毒土地”究竟如何形成的？事實上，綠岸項目地塊原為蘇鋼集團(tuán)的老廠區(qū)，而經(jīng)中央環(huán)保督察組確認(rèn)的幾個污染地塊，正是分布在老廠區(qū)的焦化區(qū)，以及原用途為煉鋼廠的非焦化區(qū)內(nèi)。

這類受污染的區(qū)域原本只能用在工業(yè)建設(shè)等環(huán)節(jié)上，卻多次被改變土地性質(zhì)。據(jù)上游新聞報道，2008年12月，原蘇州市國土資源局經(jīng)收儲、掛牌，將蘇鋼集團(tuán)老廠區(qū)（主要為非焦化區(qū))部分地塊用途調(diào)整為住宅、商業(yè)、商務(wù)金融用地后出讓給蘇鋼集團(tuán)。

2013-2014年期間，蘇州市相關(guān)部門再次批準(zhǔn)調(diào)整用地規(guī)劃，原地塊的部分區(qū)域被劃出用作市政道路和公共設(shè)施，加入了大片原焦化區(qū)用地，調(diào)整后的綠岸地塊被重新分割為17個子地塊，土地用途變更為住宅、商辦、工業(yè)（研發(fā)）、教育等。

更為蹊蹺的是，在蘇鋼將蘇州綠岸掛牌出讓前，焦化區(qū)的用地問題曾被重新提起，后又輕輕放下。

根據(jù)蘇鋼集團(tuán)于2016年8月掛牌時披露的信息，蘇州綠岸名下地塊中，非焦化區(qū)域的土壤和地下水基本未受到污染，可再開發(fā)利用；焦化區(qū)域的污染主要集中在4號地塊局部區(qū)域，根據(jù)修復(fù)目標(biāo)值，最終確定0-18米深度內(nèi)，污染范圍為17542平方米，污染土方量為39604立方米。

另據(jù)陸家嘴與蘇鋼集團(tuán)簽署的《股權(quán)交易事宜備忘錄》，雙方約定:“關(guān)于部分地塊存在土壤污染事宜，根據(jù)經(jīng)蘇州市環(huán)境保護(hù)局備案的相關(guān)調(diào)查評估報告，該等土壤環(huán)境治理不存在技術(shù)上的障礙?！?/p>

沒有技術(shù)障礙的土壤環(huán)境治理，如今卻成為百億爛尾的根本原因，當(dāng)中究竟有何隱情？對此，陸家嘴在最新的公告中稱涉，事地塊調(diào)規(guī)變性及出讓過程中，不排除蘇鋼集團(tuán)、環(huán)境檢測機(jī)構(gòu)等存在涉嫌一系列違法違規(guī)、弄虛作假等可能，導(dǎo)致存在嚴(yán)重污染的土地進(jìn)入公開交易市場，并在掛牌轉(zhuǎn)讓蘇州綠岸95%股權(quán)時隱瞞了相關(guān)信息。

陸家嘴的質(zhì)疑并非沒有道理，隨著相關(guān)檢測深入，“毒土地”的面積正逐漸擴(kuò)大。

根據(jù)陸家嘴此前公告，截至今年7月25日，蘇州綠岸持有的1號、2號、3號、4號、5號、6號及10號等7幅地塊存在不同程度的污染，不符合地塊原對應(yīng)的規(guī)劃用地標(biāo)準(zhǔn)。而到了11月4日披露的公告，已確定存在污染的土地變成了14塊，分是1號至13號，及17號地塊。

值得注意的是，綠岸項目中的14號、15號、16號地塊還未有信息披露，根據(jù)陸家嘴的公告，這三個項目是兩個住宅用地一個教育用地。這三塊土地未來是否會有被列入“毒土地”行列的風(fēng)險，暫不得而知。

【3】動蕩下的陸家嘴集團(tuán)

無論如何，“毒土地”事件給動蕩下的陸家嘴集團(tuán)更添上一層陰影。

在蘇州綠岸項目上，陸家嘴付出了超百億人民幣的代價。根據(jù)陸家嘴披露的信息，該項目7年的開發(fā)中，陸家嘴集團(tuán)累計工程等投入金額約21.9億元，疊加2016年競拍綠岸公司時所支付的85.25億元交易總金額，陸家嘴在該項目上的投資總金額，已達(dá)到107億元。這筆投入也最終成為了訴訟文書中的索賠金額。

除此之外，陸家嘴還需要面臨項目爛尾帶來的一系列問題。王玉臣律師告訴九派財經(jīng)，僅在民事責(zé)任方面，陸家嘴集團(tuán)就存在著和施工單位簽訂的施工合同、和業(yè)主簽訂的購房合同等各類合同的違約風(fēng)險。

王玉臣律師稱，雖然土地存在污染，但是施工企業(yè)進(jìn)行了施工建設(shè)，依舊需要支付工程款。而且，如果合同履行出了問題，依舊需要承擔(dān)相應(yīng)的合同責(zé)任；如果開發(fā)的樓盤已經(jīng)對外銷售了，而最終這個房子沒法投入使用，或延期交付，作為開發(fā)商，恐怕還要承擔(dān)合同解除的法律后果，或延期交房的違約責(zé)任等。

在地產(chǎn)項目一地雞毛之外，陸家嘴集團(tuán)的金融業(yè)務(wù)也進(jìn)入瓶頸。2016年，陸家嘴集團(tuán)曾啟動百億資產(chǎn)重組，出資拿下部分金融、證券公司股權(quán)，搭建起“證券、信托、保險”的金融業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)。

但在2022年年底，陸家嘴信托因踩雷旭輝、世茂、融創(chuàng)等多家房企，首次出現(xiàn)項目違約的情況，8個逾期項目資金規(guī)模超過40億元，投資人多次到陸家嘴信托大樓維權(quán)討要兌付方案，甚至有人沖動跳樓被攔下。

一時間，以“穩(wěn)健、持續(xù)增持、低風(fēng)險”著稱的陸家嘴信托開始走下坡路。截至2022年年末，陸家嘴信托資產(chǎn)總額中房地產(chǎn)類金額為142.27億元，占比為11.08%。另據(jù)陸家嘴最新涉訴公告顯示，陸家嘴信托仍有多個涉房訴訟未了結(jié)，涉案金額超43億元。

在雙輪驅(qū)動不利的情況下，陸家嘴近年來業(yè)績表現(xiàn)堪憂，不僅依舊未能擺脫依賴地產(chǎn)業(yè)務(wù)的局面，盈利能力也在持續(xù)下滑。

據(jù)2022年財報，2022年，陸家嘴實現(xiàn)營收117.62億元，同比減少15.21%；凈利潤10.85億元，同比下降74.84%，其中房地產(chǎn)業(yè)務(wù)創(chuàng)造的營收為100.42億元，占比達(dá)到85.4%。今年前三季度，陸家嘴的營收約57.75億元，同比減少14.48%；歸屬于上市公司股東的凈利潤約8.37億元，同比減少27.75%。