（一）

這幾天，大家對于房地產(chǎn)市場上討論最多的事情，可能就是廣東省發(fā)布通知預(yù)取消「商品房預(yù)售制度」。

記得當(dāng)晚便有媒體十萬火急做深度解讀，說中國樓市即將迎來大震蕩，中小房企將倒閉出局，百姓迎來購房保障新時代…

朋友在后臺問我，這個伴隨中國樓市發(fā)展至今的制度真要被取消了嗎？

我的回答是：現(xiàn)階段絕不可能。

事實證明，后續(xù)住建部市場監(jiān)管人士在晚間就辟謠了，征詢?nèi)∠唐贩款A(yù)售意見的情況不屬實，但是沒有直接否認要求各地深入研究。

其實取消商品房預(yù)售制度和推出房地產(chǎn)稅的難度一樣，背后勾扯的利益太多。第一次取消這個制度的想法是在2004年提出的。

當(dāng)時政府一聽，你們想取消這個制度啊，那我考慮考慮調(diào)查調(diào)查，但是2012年以后政府就開始研究取消它所帶來的后果了。

什么意思，就是只能在此階段進行改革，或者說改革比取消更有效，要取消04-12之間這8年早取消了，何必等到今天。

那么「商品房預(yù)售制度」對購房者意味著什么？現(xiàn)階段為何無法取消？取消后帶來的后果是什么呢？

（二）

預(yù)售制度是霍英東發(fā)明的，是港英時期、房地產(chǎn)商在資金不夠的情況下以信用為擔(dān)保的一種融資手段。在中國，深圳最先引進。

這個制度繁榮了香港的房地產(chǎn)市場，但是，在中國卻讓百姓成為了被動的韭菜，為什么？

關(guān)鍵原因是環(huán)境，中國缺乏賣樓花的前提條件：信用。

信用能促進經(jīng)濟發(fā)展，信用環(huán)境好，就會減少交易風(fēng)險和損失，節(jié)約交易費用，所以，在信用環(huán)境良好的香港，這個制度能推進經(jīng)濟的發(fā)展，奇怪的是， 在信用環(huán)境差的大陸，需要信用支撐的賣樓花制度不但沒有被淘汰，反倒遍地開花呢，為什么呢？

這就是預(yù)售證的由來。

開發(fā)商買地，用地皮從銀行套貸款，用貸款和提前賣期房得到的錢去蓋房子搞工程搞營銷搞關(guān)系，那么政府其實是不放心開發(fā)商的，誰知道他們拿這么多錢是不是真的蓋房子去了？所以就要開發(fā)商把這些錢存在一個指定的銀行賬戶上，便于監(jiān)管開發(fā)商的花銷。

那么開發(fā)商對政府也是不放心的，誰知道我這錢能不能真的如數(shù)給我啊，萬一我貸款放你銀行了你不給我，我這邊又賣不出去期房，我的資金鏈就斷了啊，我惹不起政府，我總能忽悠老百姓吧，所以我需要政府給我背書，那么就需要政府給我一個證明，證明我有權(quán)利去賣房子。

于是彼此的信任就靠這么一個證書建立起來了。

房地產(chǎn)行業(yè)本身是個資金密集型行業(yè)，中國本來的融資工具就很少，而賣樓花解決了房地產(chǎn)商的資金問題----當(dāng)時的住房總量不足，商品房供不應(yīng)求，加快建設(shè)、增加住房供應(yīng)是客觀需要。

所以商品房預(yù)售許可制度本意是為了降低開發(fā)商資金門檻，促進房地產(chǎn)開發(fā)和銷售。

客觀來說，商品房預(yù)售制加速了整個建設(shè)資金周轉(zhuǎn)，提高了資金使用效率，降低了資金使用成本。

所以，預(yù)售制度的受益者之一是開發(fā)商，他們僅需極少的自有資金，通過占用購房者的資金，實現(xiàn)了“空手套白狼”的經(jīng)營模式（而且是購房者承擔(dān)了資金利息）。一句話說得簡單點，預(yù)售制度為開發(fā)商提供了一筆零風(fēng)險零成本的巨額貸款。

其二就是銀行，銀行通過轉(zhuǎn)移財富獲得利差，也減少了相當(dāng)一部分的壞賬風(fēng)險。

這些關(guān)系里面，唯一能制約開發(fā)商的就是「發(fā)證人」。問題在于：發(fā)證人也天生具有逐利性（追求gdp），這就決定了必然不公，天然站在房地產(chǎn)商的一邊，對房地產(chǎn)商的監(jiān)管天然缺位。

而由于買賣雙方存在天然的“信息不對稱”，購房者天然弱勢，沒有能力來判斷房地產(chǎn)商的服務(wù)是否合理、是否必要，這就導(dǎo)致房地產(chǎn)商沒有外力制約。

在監(jiān)管缺位的情況下，如果經(jīng)濟繁榮，賣樓花問題不大，但是一旦經(jīng)濟下滑，后果非常嚴(yán)重。一旦資金鏈崩潰，房產(chǎn)商卷錢跑路，買房者血本無歸，幾個老百姓輸?shù)闷穑?

沒有跑路，能否按合同交房就不一定了，即使前面能避免，等交房之后房子跟預(yù)期介紹相去甚遠的時候，業(yè)主申訴也是極其困難的，即使法院判開發(fā)商輸，法律也拿他們沒辦法。

對買房者來說，預(yù)售制幾乎將所有的資金風(fēng)險都轉(zhuǎn)嫁給了他們，而只有在房價上漲的時候，買房者的利益才可能得到保障。

這在三四線城市及縣城表現(xiàn)尤為突出，賣樓花的后果在一線城市之所以不嚴(yán)重，并非發(fā)證人監(jiān)管得力，而是因為資源聚集效應(yīng)導(dǎo)致的漲價預(yù)期。

（三）

那么從商品房預(yù)售制度的本質(zhì)來看，購房者顯然是整個關(guān)系鏈里面的最底層。所以取消這個制度簡直是對百姓的一種救贖。

如果你從購房者的角度這么想是沒有任何問題的，但如果你再換個角度就會發(fā)現(xiàn)，取消預(yù)售制對購房者來說并不是最佳策略。這也是這個制度這么多年來遲遲沒有被取消的原因。而且貿(mào)然取消還會帶來很嚴(yán)重的后果。

首先從購房者角度看。

目前市場上預(yù)售房普遍相對同水平現(xiàn)房便宜20%左右，購房者也能花更少的錢更早訂到自己喜歡的戶型、樓號、地段。若取消該制度，一方面，現(xiàn)房更貴增加老百姓經(jīng)濟負擔(dān)，另一方面，現(xiàn)房交易中，優(yōu)質(zhì)房源往往會被樓盤黃牛，走后門者占有。

其次從開發(fā)商角度看。

該制度設(shè)立的初衷是縮短開發(fā)商資金回流的周期，緩解這個行業(yè)與生俱來的資金困局。20多年來，該制度雖對購房者不利，但的的確確地是促進了房地產(chǎn)企業(yè)的快速發(fā)展。

數(shù)據(jù)顯示開發(fā)商到位資金4成來自預(yù)售款，4成是開發(fā)商自有資金。試想取消了該制度，開發(fā)商從哪彌補原先來自預(yù)售的4成資金？

或許房地產(chǎn)巨頭能勉強撐住，但對普通開發(fā)商而言，開發(fā)周期加長、融資不暢、資金鏈斷裂的打擊是致命的，將直接導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)兩極分化嚴(yán)重，大規(guī)模中小型房企成批死亡。最終的結(jié)果就是強者恒強，弱者恒弱，不利于市場積極競爭，甚至還會形成類似壟斷的局面。

市場壟斷的后果我們大家都親身經(jīng)歷過，例如滴滴壟斷了打車市場后的性侵，百度壟斷搜索市場的莆田醫(yī)院…這種例子不甚枚舉，在中國，能壟斷市場且保持為消費者提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)初心的企業(yè)至今還沒有見過。

最后再從當(dāng)今中國國情看。

目前我國城鎮(zhèn)化率不足60%，尤其在重點城市，房源供不應(yīng)求。房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)對中國整體GDP貢獻率超過30%，其發(fā)展舉足輕重。尤其是當(dāng)今中國正處于中美貿(mào)易戰(zhàn)初期，人民轉(zhuǎn)向投資以房地產(chǎn)為首的虛擬經(jīng)濟熱情不減，需求還處于旺盛期。

而取消這個制度后，一些中小型開發(fā)商勢必迫于資金壓力停止建房，供應(yīng)量減少，進一步加重供不應(yīng)求的局面，掀起更大的炒房熱，房價將大幅上漲。房子是用來住的不是用來炒的。

所以在思考中國樓市問題的時候，必須要退而求其次，加上「中國國情」這四個大字。

預(yù)售制度取不取消沒多大意義，其癥結(jié)所在就是購房者未來擔(dān)憂的房子質(zhì)量問題。

如果發(fā)證人堂堂正正站出來，鎖定開發(fā)商的信譽抵押作為未來購房者收房的擔(dān)保，開發(fā)商開發(fā)的房子質(zhì)量1次不達標(biāo)，罰1千萬，2次不達標(biāo)，罰5千萬，三次不達標(biāo)沒收開發(fā)資質(zhì)。那么還會有開發(fā)商敢頂風(fēng)作案，偷工減料，誆騙購房者嗎？

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